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李某某诉苏某某房屋侵权纠纷案
时间:2019/1/11 19:38:14,点击:0
李某某诉苏某某房屋侵权纠纷案
—— 一起小产权房买卖被法院认可的非典型案例
—— 用正义维护委托人合法权益是律师肩负的责任和使命

【案件名称】李某某诉苏某某房屋侵权纠纷案
【案件类型】民事诉讼代理
【报送单位】山东公明政和律师事务所
【案情简介】
1992年7月15日,经中间人介绍,本案被申请人苏某某与李某(本案再审申请人李某某之弟)签订了房屋买卖合同。苏某某购买李某位于济宁市中区金城镇西红庙村的房屋(含院落)一套。该房屋实质上是李某以其姐姐李某某的名义申请的宅基地,李某自己建设和居住使用的,李某某从没有使用过。苏某某依约缴纳了购房款,李某也将房屋及宅基地使用权证(登记在李某某名下)交给苏某某。2006年李某因病去世。
此后,西红庙村涉及土地拆迁置换,李某某经过了解,意识到自己卖出的房屋是农村小产权房,现行的法律并不保护这样的交易,在巨大的经济利益驱使下,萌生了毁约的想法,遂以房屋侵权为由,于2009年6月将苏某某诉至任城区人民法院,要求归还房屋,任城区法院判决驳回申请人的诉讼请求。李某某不服一审判决,上诉至济宁市中级人民法院,济宁中院判决驳回上诉,维持原判。一、二审判决生效后,李某某向山东省高级人民法院申请再审,山东省高院审理后指令济宁市中级人民法院再审本案。
【承办过程】
本案是常见的因购买小产权房屋而产生的合同纠纷,对于这种买卖协议的效力,国家政策和法律规定均是持否定态度的,李某与苏某某签订的协议存在无权处分的情况,并且作为山东省高院裁定指令再审的案件,裁定内容明显是否定原一、二审判决的,因此代理本案难度非常大,败诉风险非常高,一般情况下我们不会轻易选择代理本案。但是鉴于本案的特殊性,买卖协议签订的时间较早,根据当时房屋交易的法律规定及一般习惯,结合李某与李某某的关系等,本案也有一定的胜诉的可能。苏某某购买了房屋已达十八年之久,其间对房屋进行了多次翻建和扩建,李某某从没有过问过。由于该村拆迁置换房屋,李某某在经济利益的驱使下做出毁约的行为,既违背了法律上的诚实信用原则,在道义上也说不过去。而作为被申请人的苏某某,如果失去了该房屋,将无家可归。本律师经过综合分析,仔细考虑,做出了一个艰难的决定,即作为被申请人苏某某的代理律师承办本案。
接受委托后,本律师仔细审查了双方签订的买房契约,多次到西红庙村委会了解情况,查阅相关资料,找到了诉争房屋界址表,调取了相邻村民戴某某的房屋所有权证,经过不懈努力,争取到了当时签订协议的中间人李某A、李某B的同意,出庭作证证实签订协议的真实情况,并制作了调查笔录。通过以上调查取证的过程,我们了解到涉案房屋虽然登记在李某某的名下,但是李某某之弟李某为了多要一套房子,而以姐姐的名义申请的宅基地,房屋界址登记表中“李某某”的签名是李某书写;相邻村民戴某某的房屋所有权证书上显示涉案房屋所有权人为李某;几名证人证实了房屋系李某出资建造,并且全村人均认为属其所有,作为姐姐的李某某出嫁后离开西红庙村,从未在该房屋居住。签订协议时,苏某某在李某家中已将房款付清,李某已将房屋、土地使用权证交付给苏某某,双方均履行了该协议。
【代理词】
2013年6月5日,该案在济宁中院第一次开庭审理,经过庭审调查,围绕庭审调查的焦点问题,我们提出以下代理观点:
审判长、审判员:
苏某某与李某某房屋侵权纠纷一案,山东公明政和律师事务所接受苏某某的委托,指派本律师担任代理人。接受委托后,我们查阅了相应的卷宗材料,经过今天的庭审,对案件有了较为全面的了解,现发表以下代理意见,供合议庭评议时参考:
一、双方签订的房屋买卖协议意思表示真实,内容合法有效。该房屋实质上是李某以其姐姐李某某的名义申请的宅基地,李某自己建设的,一直有李某居住,李某某没有在居住过,这是本村老百姓所共知的。另外,在诉争房屋的界址表中,该表登记人为李某某,但上面李某某及四邻签字均不是本人所签,而是李某代签。并且,在苏某某邻居戴某某的房屋所有权证平面图所示,诉争房屋显示所有权人为李某。因此,无论是本村村民,还是被申请人苏某某,均有理由相信李某是房屋的实际所有人。如果说李某构成无权代理的话,也符合表见代理的构成要件。双方签订的房屋买卖协议是真实有效的,应当判决驳回申请人的诉讼请求。
二、协议签订了长达二十年之久,申请人以默示的方式认可了该协议。协议签订后,苏某某居住了二十年之久,期间对房屋多次进行了翻修及扩建,全村人都知道,申请人都没有过问过,也没有提出任何异议。申请人声称对买卖房屋一无所知,不符合常理,由此可知,申请人对买卖关系存在是明知的,其以默示方式予以认可。而且,作为苏某某,如果失去了该房屋,将无家可归。房屋买卖合同已经签订了18年之久,由于扩建、翻建,已经使得原房屋面貌已经不存在了。李某某的请求违背了最基本的诚实信用原则,是没有任何道理的。
综上,双方签订的房屋买卖协议真实有效,申请人的起诉没有事实依据和法律依据,请求依法驳回其诉讼请求。
山东公明政和律师事务所
律师:   魏志红
2013年6月12日
【补充代理词】
2013年7月9日,该案第二次开庭审理,庭审调查的焦点问题逐渐转移至苏某某不是西红庙村原住民,不具有该村集体经济组织成员资格,双方签订的协议违反法律法规强制性规定,属于无效合同。针对再审申请人抛出的新观点,本律师集中了大量精力,大批量的查阅了很多当时的法律法规及土地管理制度,还有“集体经济组织成员”这一法律概念形成的时间和背景,我们提出了本案应当适用签订合同时的法律作为补充代理意见:
审判长、审判员:
苏某某与李某某房屋侵权纠纷一案,山东公明政和律师事务所接受苏某某的委托,指派本律师担任代理人。第一次庭审后,代理人已经提交了书面代理词。通过第二次庭审的情况,现补充以下代理意见:
一、本案申请人的诉讼请求为返还房屋,其诉讼请求并不包含确认合同无效。对于合同效力的问题,不宜一并作出认定。
1、首先,申请人是根据房屋侵权提起的诉讼,并没有提起确认合同无效之诉。该合同只是被申请人提交的一份证据,只需对其真实性和证明力进行认定,对于合同效力的问题,与房屋侵权明显不是同一法律关系,申请人也未就此提出诉讼请求,法院不宜一并作出认定。
2、如果申请人主张合同无效,则应该受到诉讼时效的限制。根据民法通则的有关规定,合同履行完毕后请求确认合同无效从约定的履行期限届满之日起计算,是否符合诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定。申请人作为合同一方当事人,应当知道合同是否有效或自己的权利是否受到侵害。由此看来,关于合同效力问题,明显已经超过了诉讼时效。
二、申请人依据的关于“集体经济组织成员”的法律都是在被申请人苏某某迁入该村之后颁布,双方签订的合同并未违反任何法律强制性规定。
申请人认为苏某某不属于该村集体经济组织成员,所依据的法律都是苏某某迁入该村之后颁布的,如《土地管理法》于1999年施行;《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》颁布于1999年;《农村土地承包法》颁布于2002年;最早对“集体经济组织成员”资格作出明确规定的《山东省实施中华人民共和国农村土地承包法办法》颁布于2004年,山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会议纪要》也没有出台。而被申请人1992年签订房屋转让合同,1996年迁入该村。因此,在签订合同之时,关于“集体经济组织成员”有关规定的法律法规尚未颁布实施,被申请人当时并未违反任何法律规定,双方的转让合同完全真实、合法、有效。不仅如此,代理人认为,被申请人苏某某还应认定为该村集体经济组织成员,对于其未享受到的福利待遇,不因村规民约而否定中华人民共和国公民应当享有的宪法权利。如苏某某不是这个村村民,那他应当在哪里享有权利,因此,这种上不了桌面的规定,不能否认宪法权利。
三、双方合同是在《合同法》颁布实施之前签订的,不应适用《合同法》的关于合同无效条款的规定。
1、双方合同签订于1992年,而合同法颁布时间为1999年。合同法作为调整平等的民事主体之间合同关系的法律,只有在其颁布之后,才能要求社会成员共同遵守,对合同法颁布之前的民事行为没有约束力。因此,申请人引用合同法关于无效合同条款的规定,明显是错误的。
2、退一步来讲,在我国司法实践中,对已经履行完毕的主体不适格的无效合同多是按照有效处理。主要原因在于主体资格的无效与合同履行后果的损失并无因果关系,合同履行只要是当事人真实意思表示,就不能因为合同无效而否认交易的真实性,不能人为地否定交易基本规律。因此,无论被申请人是否是该村集体经济组织成员,双方关于签订合同的意思表示真实,该合同就已经成立且生效。
3、申请人作为合同的一方当事人,在二十多年后再提出合同无效的问题,是由于争议房屋背后的经济利益在驱动其作出毁诺行为,既违反了民法最根本的诚实信用原则,也违背了法律最基本的公平正义原则,不但不应受到法律的保护,而且应该受到道德的谴责。
四、在双方签订合同之时,该房屋及土地所有权已经实际转移。
双方的合同是1992年签订,而《物权法》是2007年颁布,因此,不能适用物权法对于不动产管理制度的规定,应当按照当时的法律及当地的交易规则、交易习惯进行处理。在签订合同之时,虽然没有进行登记变更,但是不妨碍该房屋的所有权已经转移的事实。根据我国关于土地的相关法律法规及政策规定,地随房走,土地所有权也已转移至被申请人享有。在签订后,未对土地使用证进行变更过户,是申请人未履行合同义务,而不应该作为其要求返还房屋的理由。
综上所述,申请人依据的关于“集体经济组织成员”的法律都是在被申请人苏某某迁入该村之后颁布的,在签订合同时,不存在任何违法法律强制性规定的问题。申请人主张合同无效依据的《合同法》也是在双方合同签订之后颁布的,不能适用合同法关于合同无效的规定。双方签订的合同真实、合法、有效。申请人的要求不仅违背了最基本的诚实信用和公平正义的原则,挑战公众道德的底线,请求合议庭依法驳回其诉讼请求。
山东公明政和律师事务所
                              律 师:  魏 志 红
                               2013年7月10日
【裁判结果】
经过律师的不懈努力,济宁中院多次提交审判委员会认真研究合议,最终作出了有利于苏某某的判决,该院认为:本案房屋买卖契约签订于1992年,距申请人向原一审法院提出起诉已十七年之久。在此期间,苏某某对房屋及院落进行了修缮和扩建,再审申请人李某某虽然另居,但仍与被申请人居住在同一城市,其应当知道房屋已经被出卖的事实,对李某卖房的事实,应当视为追认。房屋购买人苏某某在购买房屋时,虽然不是金城办事处西红庙村村民,但本案在法律适用上,应当适用签订合同时的法律、法规及司法解释的规定。1992年7月,国务院办公厅1995年5月6日《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》尚未制定生效,因此,山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会议纪要》中规定的城市居民及其他村集体经济组织成员在本村购买房屋的,房屋买卖合同应当认定为无效的规定,在本案中不应当适用。原一审、二审判决并无不当,本案经过本院审判委员会讨论决定,判决维持原二审判决。
至此,本案再审胜诉,李某某彻底放弃了毁约的想法,起到了止诉息争的效果。
【简要点评】
小产权房买卖可谓“买来容易拥有难”,本案就是买卖房屋后,因卖家企图利用国家政策和法律现行规定而获取不正当利益,后在代理律师的努力下,被法院驳回了请求。但本律师同时提醒注意的是,这是极特殊情况下的个别案例,在现行法律不变的条件下,并不能代表小产权房交易已经安全了。

山东公明政和律师事务所
                               魏志红  律师
                              2014年7月5日
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